‍Pourquoi investir dans les passoires thermiques ?

L’oeil de Colonies

Définition

Qu’est-ce qu’une passoire thermique?

Il s’agit d’un logement très énergivore, classé F ou G sur le diagnostic de performance énergétique (DPE). Ces logements consomment beaucoup de chauffage et/ou sont très mal isolés.

Réglementation Française

• 2023 : Interdiction de louer des logements de consommation de + 450kWh par m2

(les plus énergivore de la classe G)

• Janvier 2025 : interdiction de louer tous les biens classés G
• Janvier 2028 : interdiction de louer tous les biens classés F

Pourquoi l’investissement immobilier dans des passoires thermiques est-il intéressant ?

• Une décote à l’achat déjà constatée et qui s’accentuera dans les mois et années qui viennent.

L’impact de l’étiquette F ou G sur les prix peut varier de -3% à -19% sur les maisons et de -2% à -11% sur les appartements, par rapport aux logements de classe D. (*Source : Base de données notaires 2021 BIEN et PERVAL) Cette décote s’explique d’abord par la règlementation à venir et aussi du fait des travaux à effectuer pour faire passer les étiquettes E-F-G à D.

• Une valorisation de son bien à la vente

Un appartement classé D se revend de 2 à 11% plus cher qu’un appartement classé F ou G. En conséquence, le Taux de Retour sur Investissement (TRI) d’un bien dont le classement énergétique est rehaussé peut-être excellent grâce à l'achat en dessous des prix du marché et une revente haut dessus. L’investissement immobilier dans ce type de bien constitue une approche intéressante.  

Source : Base de données notaires 2021 BIEN et PERVAL

• Bénéficier d’une économie fiscale et légale

Faire des travaux permet de créer du déficit foncier (mécanisme qui permet de déduire les charges générées par un bien de ses revenus fonciers afin de réduire ses revenus imposables) et donc de réaliser des économies d’impôts. Par ailleurs, les travaux de rénovation énergétique bénéficient d’une TVA à taux réduit, diminuant le prix de certains travaux et améliorant la rentabilité de l’investissement immobilier en question.  

• Économie des charges

Passer son logement de classe F en D permet une économie d’énergie d’environ 120kWh/m2, soit environ 22€/m2. Un logement de 100m2 bénéficierait ainsi de 2 200€ d’économie en passant de F à D. *Source : Simulations des coûts effectué par Colonies pour un logement alimenté en électricité. Ce calcul est basé à la fois sur la consommation moyenne par lettre et sur le coût du kWh d'EDF en décembre 2022.

• Un impact environnemental et sociétal significatif

La rénovation du parc français permettrait d’économiser 6 millions de tonnes de CO2 dans l’atmosphère chaque année, selon une étude du réseau Cler pour la transition énergétique, ce qui est considérable quand on connaît l’impact du secteur du bâtiment dans le réchauffement climatique (20%). 

Rénover ces logements permettrait aussi de réduire la facture énergétique des ménages et aurait un vrai impact sur leur santé (d’après un rapport de l’OMS, pour 1 euro de travaux, 0,42 euros d’économies en dépenses de santé seraient réalisées…). 

Contribuer à la lutte contre le changement climatique tout en effectuant un investissement immobilier malin n’est-elle pas la plus belle des opportunités ?

*****Source: Ch Liddell pour l’OMS, Séminaire Epée 2009, citant Healy, 2003 & Howden-Chapman, 2008

2 exemples concrets d'investissement immobilier chez Colonies

Ces deux colocations ont bénéficié d’une réhabilitation énergétique revalorisant le bien pour en faire un excellent investissement immobilier. Colonies se positionnant comme spécialiste des colocations permet par ailleurs de dégager un très bon rendement financier.

Etat des lieux du marché

L'Observatoire national de la rénovation énergétique (ONRE) évalue en Juillet 2022 le nombre de logements classés F et G à 5,2 millions parmi les 30 millions de résidences principales. Soit 17,3 % du parc français.

• Proportions des résidences principales

On trouve davantage de passoires thermiques dans les logements de moins de 30m2 (34% de passoires parmi ces logements) que dans les appartements de 60 à 100m2 (16% de m2 parmi ces logements).

• Transactions réalisées en 2021 pour des appartements classés A-B et F-G

• Une tendance à suivre : augmentation des ventes de F-G par rapport aux A-B-C-D-E en 2021.

Une étude réalisée par le groupe Se Loger et Meilleurs Agents en 2022 a montré que les ventes d'appartements classés F et G ont augmenté de 8% en 2021 par rapport à 2020, tandis que les logements classés A-B-C-D-E n'ont augmenté que de 3,5% sur la même période.

Les remises sur les prix d'achat sont notables pour les logements classés F ou G situés dans les régions Nouvelle-Aquitaine (-11% par rapport aux logements de classe D), PACA (-10% par rapport aux logements de classe D) et Centre Val de Loire (-8% par rapport aux logements de classe D). Pour les maisons, les plus fortes décotes pour les maisons classées F ou G se situent en Nouvelle-Aquitaine (-19%), Occitanie (-14%), Centre-Val de Loire (-14%) et Grand Est (-14%). La décote sur les prix d'achat des maisons classées F ou G est beaucoup plus importante que sur les appartements.

• Réductions pour les logements F-G par rapport aux logements D

Logements F-G vendus en 2021

En quelques chiffres

• 66% sont des maisons
• 59% sont situés dans des zones urbaines
• 43 % ont une superficie comprise entre 60 et 100 m².
• 83% ont été construites avant 1980
• 51% sont vendues par des retraités
• 27% sont acquis par des personnes âgées de 30 à 39 ans

💡 Colonies cible des propriétés classées F ou G pour le compte des investisseurs. Grâce à notre escouade ESG, nous entreprenons des travaux pour atteindre une classification plus élevée (voir les études de cas ci-dessus).

Classement par typologie de logement

Il y a plus de biens à faible indice dans les maisons individuelles (20%) que dans les logements collectifs (15%).

Classement par surface de logement

Il y a plus de biens à faible indice dans les logements de moins de 30 m² (34%) que dans les appartements de 60 à 100 m² (16%).

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