Le secteur immobilier en 2023 : Quels changements prévoir ?

1. Les passoires thermiques deviennent interdites à la location, une opportunité pour les investisseurs !

Dans un souci de rénovation énergétique, les propriétaires de passoires thermiques, c’est à dire des logements très énergivores, classés F ou G sur le diagnostic de performance énergétique (DPE), seront soumis à de nouvelles réglementations ces prochaines années :

• Janvier 2023 : Interdiction de louer des logements de consommation de + 450kWh par m2 (les plus énergivore de la classe G)
• Avril 2023 : Obligation pour les propriétaires de réaliser un audit énergétique pour vendre un bien immobilier classé F ou G
• Janvier 2025 : interdiction de louer tous les biens classés G
• Janvier 2028 : interdiction de louer tous les biens classés F

Une année 2023 qui annonce donc, d’une part, de nouveaux challenges pour les propriétaires qui seront contraints de rénover leurs logements ou d’en baisser drastiquement leurs prix de ventes, et d’autre part de nouvelles opportunités pour les porteurs de projets, investisseurs ou vendeurs (à découvrir plus en détail dans notre dernier article “Pourquoi investir dans les passoires thermiques ?”).

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2. Le déficit foncier aux propriétaires-bailleurs doublé, un sacré avantage fiscal !

Toujours dans une dynamique d'améliorer les performances énergétiques des logements, depuis le début de l'année 2023, les propriétaires-bailleurs peuvent bénéficier d'un avantage fiscal plus important pour les travaux de rénovation énergétique réalisés dans leurs biens immobiliers. Il s’agit d’une belle opportunité pour les investisseurs immobiliers !

En effet, le plafond du déficit foncier imputable au revenu global a été doublé, passant de 10 700€ à 21 400€. Un avantage dont on peut bénéficier seulement si ces travaux permettent au bien de sortir des classes G, F et E pour atteindre une classe A, B, C ou D en termes de performance énergétique.

⚠️ Cette mesure s'applique pour une durée limitée, du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2025.

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3. Les aides à la rénovation énergétique sont renforcées !

Avis à ceux qui veulent se lancer dans leur premier achat immobilier en 2023 :

Dès février, compte tenu de la hausse des prix, le gouvernement augmente les plafonds de travaux de rénovation pouvant être financés par MaPrimeRénov'. Un dispositif mis en place par l’état pour favoriser la rénovation énergétique des logements de plus de 15 ans et qui s'adresse à tous les propriétaires occupants ou bailleurs de logements individuels ou en copropriété, quels que soient leurs revenus. À noter que le montant de la prime octroyée dépend des ressources du foyer et de la nature des travaux.

• Pour les propriétaires aux revenus les plus modestes : MaPrimeRénov’ Sérénité rehausse les plafonds de travaux de 30 000 à 35 000€ (à condition qu’ils permettent un gain énergétique d'au moins 35 %.)
• Pour les ménages aux ressources intermédiaires et supérieures : le forfait « rénovation globale » mis en place pour inciter les Français à rénover leurs logements dans leur globalité, passe respectivement de 7 000 à 10 000 € et 3 500 à 5 000 €
• Pour les bailleurs en copropriété : Le plafond de la Prime Rénov Copropriétés, qui permet de financer les travaux de rénovation énergétique globale des parties communes des copropriétés est relevé de 15 000 à 25 000€.
• Pour les ménages en copropriétés : Les primes individuelles sont doublées. Elles passent à 3 000 € pour les propriétaires très modestes et à 1 500 € pour les propriétaires modestes.

💡 Bon à savoir : Les propriétaires occupants ou bailleurs d’un logement construit depuis plus de 2 ans peuvent financer le reste à charge de leurs travaux en cumulant MaPrimeRénov’ avec l’éco-prêt à taux zéro (Éco-PTZ). Il s’agit d’un prêt sans intérêts accordé par certaines banques, d'un montant maximal de 50 000€ et attribué sans conditions de ressources.

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4. Le Pinel + est créé pour favoriser l’immobilier neuf durable et écologique !

Le dispositif Pinel, tel qu’on le connait aujourd’hui, et dont les taux de réduction prévoient de continuer à baisser progressivement pour finalement disparaitre en décembre 2024, fait place à un nouveau dispositif appelé Pinel +.Pour bénéficier des mêmes réductions fiscales que son prédécesseur jusqu’en 2022, les logements neufs devront en effet respecter, en plus des conditions exigées par le Pinel classique, les critères de confort et d’usage suivants :

• Une surface habitable minimale de 28 m² pour un T1, 45 m² pour un T2, 62 m² pour un T3, 79 m² pour un T4, 96 m² pour un T5;
• Des espaces extérieurs d’au moins 3 m² pour les studios et 9 m² pour les 5 pièces;
• Un classement “A” au diagnostic de performance énergétique (DPE)
• Atteindre le seuil renforcé 2025 de la Réglementation Environnementale 2020 (RE2020)

Si, et seulement si votre bien respecte ces critères, vous pourrez donc continuer de bénéficier des avantages fiscaux suivants :

• Une réduction de 12 % du coût de l’investissement pour un engagement de 6 ans ;
• Une réduction de 18 % pour un engagement de 9 ans ;
• Une réduction de 21 % s’il est renouvelé à 12 ans.

(Sachant que ce dispositif vous permet d’économiser au maximum 63 000 € d’impôt).

Tandis que le montant de la réduction fiscale offerte par le Pinel Classique, lui, diminuera progressivement dès le 1er janvier 2023 :

• de 10,5 % pour un engagement de 6 ans ;
• de 15 % pour un engagement de 9 ans ;
• et de 17,5 % s’il est reconduit à 12 ans.

Puis il baissera de nouveau pour ceux qui investiront à partir du 1er janvier 2024 , à hauteur de:

• 9 % sur 6 ans ;
• 12 % sur 9 ans ;
• 14 % pour un engagement renouvelé à 12 ans.

Quant à l’immobilier locatif, le dispositif Denormandie pour l’investissement locatif ancien et la loi Malraux pour l’immobilier ancien dégradé sont reconduits jusqu’au 31 décembre 2023. Le dispositif Loc’Avantages l’est quant à lui jusqu’à fin 2024.

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5. Le compte à rebours du Prêt à Taux Zéro est prolongé !

Contrairement aux intentions initiales du gouvernement, le PTZ (prêt à taux zéro) est reconduit jusqu’au 31 décembre 2023 dans les conditions actuelles et ce, sur l’ensemble du territoire. Il permet aux primo-accédants (personnes n’ayant pas été propriétaires de leur résidence principale au cours des deux dernières années) de compléter, selon leurs ressources et les zones, leur prêt principal jusqu’à 40% du coût de l’acquisition immobilière.

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6. La taxe d’habitation disparait !

Alors que la taxe d’habitation se supprimait déjà progressivement depuis 2018, elle à définitivement disparu au 1 janvier 2023 pour les résidences principales. Seules les résidences secondaires seront désormais concernées par cette taxe attendue en hausse de 7,1% en 2023. Une conséquence de la revalorisation des bases locatives qui tient compte de l’inflation.

💡 À noter : La taxe foncière, qui s’impose quant à elle aux propriétaires de résidences principales et secondaires, prend le même virage en s’alourdissant de 7% pour l’année 2023.
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